Locazioni e Contratti

Lo studio redige il contratto  di locazione e si occupa anche della registrazione telematica ed eventualmente degli invio presso il Comune ai fini della riduzione dell'aliquota Imu prevista per i contratti agevolati. Si occupa anche della presentazione della dichiarazione di cessione di fabbricato nel caso di locazione a persone extracomunitarie

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef.

A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
• la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno
• la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 ( meglio conosciuta come "equo canone" ) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.

Oggi vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali:

il contratto "a canone libero", in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, ecc.);

il contratto "a canone concordato" con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari.

I contratti di locazione si distinguono poi in contratti: A) ad uso abitativo, B) ad uso transitorio, C) ad uso studenti universitari.

Le principali caratteristiche sono:

A) Ad uso abitativo a canone concordato - durata del contratto: 3 anni + 2; - entità del canone: fissata dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune). - agevolazioni fiscali per il proprietario - agevolazioni fiscali per gli inquilini: in base alle fasce di reddito;

B) Ad uso transitorio può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato). - durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili; - canone: concertato; - agevolazioni fiscali: nessuna.

C) Ad uso studenti universitari - durata: minimo 6 massimo 36 mesi; - canone: fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti; - previste agevolazioni fiscali per il proprietario

L'importo del deposito cauzionale non può superare tre mensilità  del canone pattuito: una cauzione  di entità superiore è nulla, mentre è possibile la pattuizione di una cauzione di misura inferiore. Se il contratto non prevede alcuna cauzione, si deve intendere che i contraenti vi hanno rinunciato.

Gli adempimenti saranno effettuati mediante comunicazione telematica alltraverlo la compilazione del Modello RLI predisposto dall'Agenzia delle Entrate

- Contratto di locazione ad uso commerciale, industriale o artigianale (riferimento: art. 27, legge 392/78)

- Contratto di locazione per finalista turistiche (riferimento: art. 1, comma 2, lettera c, legge 431/98)

- Contratto di locazione cantina - soffitta - magazzino